Il catasto rappresenta una sorta di “carta d’identità” degli immobili presenti sul territorio italiano, che contiene informazioni di natura descrittiva, identificativa e reddituale.
Le pratiche catastali sono quindi l’insieme delle operazioni tecniche e amministrative necessarie per aggiornare, modificare o correggere i dati presenti in questo registro pubblico.
Comprendere il funzionamento delle pratiche catastali è fondamentale per gestire al meglio i beni immobili e adempiere correttamente agli obblighi di legge.
A cosa serve il catasto e perché le pratiche catastali sono importanti
Il catasto svolge diverse funzioni cruciali. Innanzitutto, ha una finalità fiscale, in quanto i dati catastali sono utilizzati per la determinazione di imposte come l’IMU e la TARI. In secondo luogo, ha una funzione identificativa, permettendo di individuare univocamente ogni immobile attraverso i suoi dati specifici (foglio, particella, subalterno). Infine, ha una funzione descrittiva, perchè fornisce informazioni sulle caratteristiche dell’immobile (categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale).
Le pratiche catastali sono indispensabili in diverse circostanze.
Ogni qualvolta si verifica una modifica nello stato di un immobile, che sia di natura fisica (come una ristrutturazione, un ampliamento o una divisione) o giuridica (come un cambio di proprietà), è necessario aggiornare i dati catastali attraverso specifiche procedure. Omettere o ritardare queste operazioni può comportare sanzioni amministrative e problematiche in caso di compravendita o altre transazioni immobiliari.
Un catasto aggiornato, preciso e conforme alla realtà è garanzia di trasparenza e legalità nel mercato immobiliare.
Quando è necessario presentare una pratica catastale?
Le casistiche in cui è obbligatorio presentare una pratica catastale sono molteplici, tra le più comuni troviamo le variazioni edilizie, ovvero qualsiasi intervento edilizio che modifichi la consistenza, la destinazione d’uso, la sagoma o la distribuzione interna di un immobile (ad esempio, la creazione di nuove stanze, la fusione o la divisione di unità immobiliari, la realizzazione di soppalchi abitabili). In questo caso è richiesto un aggiornamento catastale, che avviene attraverso la presentazione di una Denuncia di Variazione Catastale, corredata da una nuova planimetria redatta da un tecnico abilitato.
Anche nel caso di nuove costruzioni va presentata una pratica catastale: la realizzazione di un nuovo fabbricato comporta l’iscrizione dell’immobile al catasto attraverso la procedura di Accatastamento. Anche in questo caso, è necessario l’intervento di un tecnico che rediga il Tipo Mappale (per l’inserimento in mappa del nuovo fabbricato) e la Denuncia di Nuova Costruzione con la relativa planimetria.
Se si intende modificare la destinazione d’uso di un immobile (ad esempio, trasformare un ufficio in abitazione o un magazzino in negozio), è necessario presentare una pratica catastale di variazione, indicando la nuova categoria catastale, e anche qualora si riscontrino errori nei dati catastali (ad esempio, un indirizzo errato, una superficie non corrispondente alla realtà o un’errata indicazione dei proprietari), è possibile presentare un’istanza di Correzione Dati Catastali per richiedere la rettifica delle informazioni.
La divisione di un’unità immobiliare in più unità distinte o l’unione di più unità in una sola richiedono specifiche pratiche catastali, con la redazione di nuove planimetrie e l’attribuzione di nuovi identificativi catastali, e anche in caso di incertezza sui confini di una proprietà, è possibile richiedere un Riconfinamento, che comporta un’attività di rilievo da parte di un tecnico per definire con precisione i limiti del terreno o del fabbricato e aggiornare di conseguenza la mappa catastale.
Infine, in caso di successioni e donazioni, sebbene il trasferimento di proprietà avvenga giuridicamente con la successione o la donazione, è necessario aggiornare l’intestazione catastale indicando i nuovi proprietari. Questa operazione viene generalmente curata dal notaio, ma è importante verificarne la corretta esecuzione.
Chi può presentare una pratica catastale e quali sono i costi?
La presentazione di una pratica catastale richiede generalmente l’intervento di un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto, un ingegnere o un perito edile. Questi professionisti hanno le competenze tecniche e la conoscenza della normativa catastale necessarie per effettuare i rilievi, redigere la documentazione (planimetrie, tipi mappali, denunce di variazione o nuova costruzione) e presentarla telematicamente all’Agenzia delle Entrate (Catasto).
I costi di una pratica catastale possono variare significativamente in base a diversi fattori, tra cui la complessità dell’intervento, le tariffe del professionista incaricato e gli eventuali tributi da versare all’Agenzia delle Entrate (ad esempio, per le volture catastali in caso di trasferimento di proprietà).
Come si svolge una pratica catastale?
Il processo di una pratica catastale può essere schematizzato in fasi ben distinte.
Sopralluogo e rilievo
Il tecnico effettua un sopralluogo sull’immobile per verificare lo stato di fatto e raccogliere le misure necessarie per la redazione della planimetria o del tipo mappale.
Redazione della documentazione tecnica
Il tecnico elabora la planimetria catastale aggiornata (in caso di variazione o nuova costruzione) o il tipo mappale (in caso di nuova costruzione o riconfinamento), utilizzando software specifici e seguendo le normative vigenti.
Predisposizione della pratica amministrativa
Il tecnico compila la Denuncia di Variazione, la Denuncia di Nuova Costruzione o l’istanza di correzione dati, allegando la documentazione tecnica e gli eventuali altri documenti richiesti.
Presentazione telematica
La pratica catastale viene presentata all’Agenzia delle Entrate (Catasto) attraverso i canali telematici dedicati, utilizzando la firma digitale del tecnico abilitato.
Ricezione della ricevuta
Una volta presentata la pratica, il sistema rilascia una ricevuta con un numero di protocollo.
Aggiornamento della banca dati catastale
L’Agenzia delle Entrate provvede all’aggiornamento della banca dati catastale con le nuove informazioni.
Consultazione della visura catastale aggiornata
Dopo l’aggiornamento è possibile verificare la corretta registrazione delle modifiche attraverso la consultazione della visura catastale.
Le pratiche catastali rappresentano un aspetto cruciale nella gestione degli immobili. Conoscere quando sono necessarie, chi può presentarle e come si svolgono è fondamentale per evitare sanzioni e garantire la conformità dei dati catastali alla realtà. Affidarsi a un tecnico abilitato è la scelta più sicura per affrontare queste procedure in modo corretto ed efficiente, assicurando la regolarità della propria situazione immobiliare.